상가 임차인이 월세를 몇 달째 내지 않는다면 곧바로 명도소송부터 해야 할까요? 먼저 미납액을 계산하고, 계약을 해지할 수 있는 상태인지 확인하는 것이 순서입니다. 해지 요건과 통지 방법만 정확히 정리해도 불필요한 분쟁을 줄일 수 있습니다.

월세 3기 연체는 어떻게 계산하나요?

상가건물 임대차보호법 제10조의8은 차임연체액이 3기 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 규정합니다. 반드시 3개월 연속 미납해야 하는 것은 아닙니다. 예를 들어 월세가 200만 원이라면 미납 차임 합계가 600만 원에 달하는지를 봅니다. 월세와 별도 관리비를 혼동하지 말고, 일부 입금이 있었다면 정확히 공제해 연체 내역을 정리해야 합니다.

내용증명에는 무엇을 써야 하나요?

임대차계약일과 점포 주소, 월별 연체액, 적용되는 해지 사유, 계약을 해지한다는 명확한 의사, 인도 및 정산 요구를 적습니다. 내용증명은 보낸 문서의 내용을 증명하는 수단이지, 그 자체로 임차인을 내보내는 결정이 아닙니다. 발송 기록뿐 아니라 통지가 상대방에게 도달했는지 확인할 자료도 보관해야 합니다. 해지를 통지하는 글과 단순히 납부를 독촉하는 글은 법적 의미가 다를 수 있습니다.

일부를 갚으면 해지할 수 없게 되나요?

대법원은 2026. 6. 24. 선고 2024다320215 판결에서, 3기 차임액에 달하는 연체로 해지권이 발생한 뒤 임대인이 해지권을 행사했다면, 해지 의사표시가 도달하기 전에 임차인이 임대인의 동의 없이 일부를 갚아 연체액이 3기분 미만으로 줄었다는 사정만으로 해지권이 당연히 소멸하지는 않는다고 판단했습니다. 다만 해지권 행사 당시의 연체액, 이후 합의나 해지권 포기 여부는 사안별로 확인해야 합니다.

그래도 임차인이 퇴거하지 않는다면

해지 통지 후 자발적인 인도가 이루어지면 인도일·미납차임·보증금 정산·열쇠 반납을 서면으로 남기는 편이 좋습니다. 거부한다면 건물인도소송을 검토해야 하고, 점유자를 다른 사람으로 바꾸어 집행이 어려워질 우려가 있다면 점유이전금지가처분도 살펴봅니다. 임대인이 임의로 출입문을 잠그거나 물건을 반출하는 것은 피해야 합니다.

자주 묻는 질문

보증금이 남았어도 월세 연체로 해지할 수 있나요?

보증금이 남아 있다는 사실만으로 미납 차임이 자동으로 변제되는 것은 아닙니다. 계약서와 실제 충당 합의, 연체 내역을 함께 검토해야 합니다.

과거에 3기분을 연체했으면 언제든 해지할 수 있나요?

그렇게 단정할 수 없습니다. 해지권 행사 당시 사정과 변제·합의 여부를 확인해야 하며, 계약갱신 요구를 거절하는 문제와 현재 계약을 해지하는 문제도 구별해야 합니다.

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근거: 상가건물 임대차보호법 제10조의8; 대법원 2026. 6. 24. 선고 2024다320215 판결. 검토일: 2026. 10. 31. 구체적 결론은 계약과 증거에 따라 달라질 수 있습니다.