전세계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 당장 소송부터 생각하기 쉽습니다. 그러나 계약 종료와 보증금반환청구의 요건, 이사를 나가는 시점의 권리보전 문제를 함께 살펴야 합니다. 특히 새 집으로 이사를 가야 하는 임차인이라면 순서가 중요합니다.
임대차가 실제로 종료되었는지 확인합니다
계약서에 적힌 만료일만으로 모든 문제가 끝나는 것은 아닙니다. 갱신 여부, 계약 종료 또는 갱신거절 통지가 적법하게 이루어졌는지, 임대인에게 의사표시가 언제 도달했는지 확인해야 합니다. 계약기간 중 분쟁이라면 해지사유의 존재도 별도 문제입니다. 문자나 내용증명을 보냈다면 원본과 송달내역을 보존해 두는 편이 좋습니다.
이사하기 전에 임차권등기 문제를 살펴야 합니다
보증금을 돌려받지 못한 상태에서 주택의 점유와 주민등록을 옮기면 권리관계에 문제가 생길 수 있습니다. 일정한 요건 아래 임차권등기명령을 활용할 수 있지만, 신청만 했다는 이유로 보호가 완성되는 것은 아닙니다. 등기가 실제로 마쳐졌는지를 확인한 뒤 이사일정을 정해야 합니다.
소송 승소와 회수 가능성을 함께 계산합니다
보증금반환소송에서는 계약서, 지급내역, 계약 종료 경위와 실제 주택 인도 여부 등이 문제됩니다. 보증금을 돌려받을 가능성은 승소 여부만으로 결정되지 않습니다. 주택에 설정된 담보권과 다른 선순위 권리, 임대인의 재산상태까지 함께 살펴보아야 합니다. 필요하다면 보전처분이나 집행절차를 같이 준비할 수 있습니다.
임대인의 재산상태까지 확인해야 하는 이유
반환청구가 법률적으로 명확한 사건이라도 임대인에게 집행할 재산이 없다면 돈을 받는 데 시간이 오래 걸릴 수 있습니다. 임대차계약을 종료하고 임차권등기를 마친 뒤 소송을 진행할지, 보증금반환보증 가입 여부나 선순위 담보권을 먼저 확인할지 사건에 따라 달라집니다. 보증금을 지급한 계좌내역과 계약서, 해지 통보, 실제 인도 관련 자료를 함께 준비해야 청구금액과 지급기일을 분명하게 정리할 수 있습니다.
보증금 반환 문제에서는 한 가지 조치를 빨리 하는 것보다 계약 종료, 임차권 보전, 소송과 집행의 순서를 잘 맞추는 것이 중요합니다.